Le processus d'octroi Analyse du Dossier de Financement |  Pour qu'une opération de financement soit réussie, il est nécessaire de connaitre avec précision l'investissement à financer (a), d'analyser la situation financière de l'emprunteur (b) et enfin de comprendre comment l'investissement va pouvoir s'adapter à cet emprunteur pour former un projet cohérent et maitrisé (c)
Les suretés réelles mobilières |
| L'investissement | Nous avons déjà vu que dans le domaine immobilier, la nature des projets est variée et qu'à chaque investissement correspond un une réponse adaptée, spécialement en matière de crédit réglementé.
Les points de vigilance d'un investissement immobilier réussi :
La sécurisation de l'opérations immobilière
Que ce soit dans le domaine de l'acquisition immobilière neuve ou ancienne ou de la construction, le notaire, en tant qu'officier ministériel, est en charge de contrôler le caractère « authentique de l'opération immobilière », c'est-à-dire sa validité légale :
- Il écrit et enregistre les actes
- Il rassemble les pièces administratives
- Il vérifie la disponibilité du bien (hypothèque, préemption…)
- Il prend les garanties éventuelles
- Il intègre le financement dans l'acte de vente en bénéficiant d'un mandat du banquier pour agir en son propre compte.
La réalisation d'opérations « sous seing privée » peut présenter des avantages en terme financier, mais offre en général une garantie moindre pour la banque qui pourra exiger que l'opération soit faite « devant notaire ».
Le niveau des Frais qui peut représenter une somme conséquente
Il parait essentiel, pour un emprunteur, de bien maitriser le niveau des frais annexes à une opération immobilière, parmi ceux-ci, on compte essentiellement :
les frais d'ouverture et d'instruction du dossier : Ces frais sont libres pour le banquier ou le courtier en prêt, ils dépendent d'un établissement à l'autre. (0,5% en général)
les frais d'assurance obligatoire (décès, incapacité de travail) et facultative (chomage)
les frais de garantie (cout d'une hypothèque environ 2,5% du montant du prêt ; cout d'un PPD environ 0,8% du montant du prêt)
- Les frais de notaire et les droits de Mutation
- Les frais d'agences immobilières : Les frais d'agences immobilières sont libres. Ils peuvent donc variés d'une agence à l'autre. Ils sont généralement calculés selon un pourcentage de la transaction, mais peuvent aussi être forfaitaires. Ils doivent dans tous les cas être clairement affichés dans l'agence.
- La Taxes Locale d'équipement : Instituée en 1967, elle constitue l'imposition forfaitaire et générale grevant les opérations de constructions. Elle est affectée au financement des dépenses générales d'urbanisation de la commune.
Champs d'application : Par application des dispositions de l'article 1585 A du code général des impôts, la taxe est due sur la construction, la reconstruction et l'agrandissement des bâtiments de toute nature. Elle est exigible sur la base des permis de construire délivrés ou des procès-verbaux constatant la réalisation de constructions non autorisées.
La bonne appréciation des dépenses, en particulier des travaux
Lorsqu'une opération immobilière s'accompagne de travaux supplémentaires à réaliser, il est essentiel de savoir si l'emprunteur a bien apprécié leur montant et le moment de leur paiement.
Dans le cadre de la construction d'une Maison individuelle on peut noter :
- les frais d'adaptation au terrain et certains travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison ; si vous signez un contrat de construction de maison individuelle (loi du 19.12.90), ces frais doivent être précisés dans le prix global mentionné dans le contrat (cf. "Le contrat de construction") ;
- les frais de branchement aux réseaux divers (eau, électricité, gaz, tout-à-l'égout, téléphone...) de la limite du terrain à la maison ;
- l'assurance dommages-ouvrage obligatoire qui prend en charge les réparations en cas de désordres dans la construction ;
- les options non comprises dans le prix de base, par exemple des matériaux ;
- les frais occasionnés par d'éventuels travaux accomplis par vos soins ;
- la révision du prix de la construction, à condition qu'elle soit prévue au contrat.
- la rémunération du professionnel qui vous assistera à la réception des travaux, le cas échéant.
- au bornage réalisé par un géomètre expert, qui garantit la superficie et les limites du terrain ;
- à l'étude du sol réalisée par un expert ; en cas de doute sur la nature du sol, cette étude est vivement recommandée pour éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction. Si le terrain est situé dans un lotissement, ces frais sont inclus dans le prix du terrain.
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| L'emprunteurUne fois que le projet est clairement défini et que le budget de l'opération immobilière est réalisé, il est nécessaire de s'intéresser avec vigilance à l'emprunteur sur plusieurs axes
la situation de l'emprunteur
- Situation personnelle : régime matrimonial, nombre d'enfants à charge, situation vis-à-vis du logement actuel
- Situation professionnelle : Il s'agit de déterminer la fragilité des revenus de l'emprunteur en s'intéressant à la source des revenus : CDI/CDD, ancienneté professionnelle, part des revenus fixes et variables, employeur…
- Le comportement bancaire
les revenus de l'emprunteur : on peut distinguer 4 catégories principales de revenus
- Les revenus du travail (revenus salariés ou bénéfices professionnels…)
- Les revenus du Capital (revenus fonciers, revenus des valeurs mobilières…)
- Les pensions et rentes (pensions alimentaires…)
- Les aides sociales (APL, Allocations familiales, APA,…)
L'analyse des justificatifs des différents revenus est essentielle :
Les charges
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| | | Le projet | Une fois connue la situation de l'emprunteur et l'investissement à réaliser, il s'agit de voir comment l'investissement peut s'adapter à la situation du client pour former un projet cohérent et maitrisé.
L'analyste va appuyer son étude sur l'analyse objective de la situation et va intégrer deux éléments supplémentaires à son analyse :
o l'Autofinancement parce qu'il va avoir tendance à diminuer favorablement la charge de remboursement de l'emprunteur,
o Les garanties car elles permettront à la banque de se sentir plus en sécurité avec l'opération (attention, la garantie à elle seule ne justifie pas un accord de crédit)
- Calcul du taux d'endettement : dans cette opération, on calcule la charge de remboursement du nouvel emprunt, puis on rapproche les charges fixes des revenus pour déterminer le taux d'endettement du ménage.
La norme généralement admise pour un taux maximum d'endettement est de 33%
- Calcul du résiduel disponible : en fonction du nombre de personnes vivant au foyer, il est important de déterminer le solde de revenus disponibles une fois que les charges fixes ont été payées :
LE REVENU RÉSIDUEL.
Personne seule..................................................609 €
Couple sans personne à charge...............................838 €
Personne seule cou couple ave 1 enfant à charge.........990 €
Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge......1 143 €
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge......1 295 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge......1 448 €
Ajouter 150 € par personne à charge
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