Les Projets Immobiliers | Définition | Les logements neufs sont des maisons ou des appartement à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.
La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 modifiée ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation
la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Durant la réalisation du logement, le constructeur reste le maître d'Ouvrage
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| Première étape : signature d'un contrat de réservation ou contrat Préliminaire | Il s'agit du contrat par lequel un acheteur réserve l'achat éventuel d'un logement à un constructeur/promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie. Le contrat de réservation doit comporter des mentions obligatoires :
Mentions légales obligatoires
- la surface habitable, le nombre de pièces principales, l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements, la situation dans l'immeuble ou dans le lotissement, la qualité de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue ;
- le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ;
- la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu ;
- les conditions légales relatives au dépôt de garantie (reproduction littérale des articles R.261-28 à R.261-30 du Code de la Construction et de l'Habitation).
- Conditions suspensives en particulier en ce qui concerne l'octroi d'un crédit,
Droit de rétractation : La possibilité, pour un acquéreur non professionnel, de se rétracter durant un délai de 7 jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat de réservation, ou de sa remise en main propre contre récépissé.
Au delà de 7 jours, la rétraction est possible sans perdre son dépot de garantie dans les cas prévus par la loi (abandon du projet, prix de vente supérieur de 5% au prix, décalage de la date de signature du contrat définitif...)
Le dépôt de garantie : si le délai de la vente est inférieur à un an, le montant du dépôt de garantie doit être inférieur ou égal à 5 % du prix prévisionnel prévu. Si le délai de la vente n'excède pas deux ans, il doit être inférieur à 2% du prix prévisionnel prévu. Au-delà de deux ans, aucun dépôt n'est exigé.
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| Loi relative au dépot de garantie | Extraits du Code de la construction et de l'habitation
Art. R. 261-28. Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an; ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai n'excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans.
Art. R. 261-29. Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire.
Art. R. 261-30. Le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte.»
Art. R. 261-31. Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité, au réservataire:
- Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire;
- Si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité;
- Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat;
- Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé;
- Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.
Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande.
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| Deuxième étape : signature du contrat de vente définitif | Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer :
Mentions obligatoires du contrat :
- la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue ;
- le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;
- les délais de livraison ;
- la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.
La Garantie d'achèvement En cas d'inachèvement de l'immeuble, des garanties d'achèvement ou de remboursement sont données à l'acquéreur. Elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.
La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d'un cautionnement par un organisme financier) par l'acquéreur en cas d'inachèvement.
Règlements
Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :
- 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ;
- 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) ;
- 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
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