Les Projets Immobiliers | Définition | Les logements neufs sont des maisons ou des appartement à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.
Les logements anciens sont des Logements (maison individuelle ou appartement situé dans un immeuble collectif) achevé depuis plus de 5 ans ou ayant fait l'objet, depuis leur achèvement, d'une première mutation (vente, donation, succession)
Dans les deux cas, le processus d'acquisition est identique.
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| L'acte préliminaire à la vente | La promesse unilatérale de vente : Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois).
Durant cette période, interdiction lui est faite de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.
Le compromis de vente : Dans le compromis (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.
Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5% et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.
L'offre d'achat : Appelé indifféremment offre d'achat, promesse unilatérale d'achat, voire simplement offre de prix, ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence. En effet, sa principale caractéristique est d'engager uniquement l'acheteur, pas le vendeur.
Le vendeur doit vous notifier l'acte par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier. À partir de la réception du contrat, vous bénéficiez d'un délai de 7 jours pour vous rétracter. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation par la Poste de la lettre recommandée. Peu importe que la lettre soit remise en main propre à son destinataire ou qu'un avis de passage soit simplement déposé à son domicile.
Une précaution élémentaire consiste à y inclure des conditions suspensives (par exemple l'obtention d'un prêt) et ne laisser au vendeur que peu de temps (une semaine ou quinze jours) pour vous donner sa réponse. Aucun versement ne peut être exigé de l'acheteur, sous peine de nullité de l'offre (article 1589-1 du Code civil).
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| La signature de l'acte de vente/achat | Souvent rédigé devant notaire(s), l'acte de vente est signé dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente sont réunies
L'acte de vente doit être signé par l'acquéreur, le vendeur et le notaire. Pour que la vente soit opposable aux tiers, le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l'acte de vente au fichier immobilier situé au bureau des hypothèques dont dépend le bien.
La remise des clés se fait lors de la signature de l'acte de vente, sauf si l'acquéreur et le vendeur en décident autrement.
Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original appelé "la minute" et remet à l'acquéreur une copie constituant son titre de propriété qui doit être conservée.
L'acte de vente doit au minimum mentionner :
- l'état civil du vendeur et du futur acquéreur,
- l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…)
- l'adresse du bien,
- le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes. La mention de la superficie du logement est obligatoire s'agissant des logements situés dans un immeuble en copropriété, dès lors que la superficie du logement est au moins égale à 8m²,
- le montant des honoraires dus au professionnel mandaté chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
- le prix de la vente et ses modalités de paiement (il doit notamment indiquer si la prix de vente sera payé avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
- les hypothèques, charges et servitudes privées,
- la date limite pour la signature de l'acte de vente définitif.
Le coin du banquier : lorsque l'acquisition est réalisée au moyen d'un ou plusieurs financements, le contrat de crédit immobilier est souvent intégré à l'acte notarié ; ainsi, le notaire reçoit quelques jours avant la signature de l'acte de vente, le modèle de contrat ainsi que l'ensemble des clauses particulières (taux, montant, assurances...) ; il recevra également le règlement (souvent un chèque) et sera responsable de réaliser la transaction en prenant soin de respecter les clauses du contrat, notamment en matière de garanties (hypothèque souvent)
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