 La fiscalité des Revenus Fonciers |  Afin de favoriser l'offre de logement destinés à la location, les pouvoirs publics ont développé un ensemble de dispositions fiscales destinées à orienter la construction de logement, tant sur le plan géographique que sectoriel.
Les revenus issus de la location de biens immobiliers sont appelés Revenus fonciers (A) et soumis à fiscalité (B).
Il existe deux types de location immobilière :
- la location nue, c'est-à-dire non meublée : appartements et maisons, bureaux, commerces et parking, terrains ; le propriétaire de biens immobiliers loués nus est soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il supporte également les contributions sociales sur les revenus du patrimoine.
- La location meublée qui relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux.
|
| | Les revenus Fonciers | Le bailleur propriétaire n'est pas taxé sur l'intégralité des recettes locatives perçues : il est imposé sur la base de son résultat foncier, c'est-à-dire de ses recettes diminuées d'un certain nombre de charges.
Pour déterminer sont résultat, un propriétaire aura le choix entre deux régimes :
Le régime micro foncier (appelé également régime simplifié)
Le régime micro foncier s'applique pour les revenus inférieurs à 15 000 € annuel, quelle que soit la durée de location au cours de l'année (éventuellement saisonnière).
Principe : Avec ce régime, le bénéfice foncier taxable est déterminé en appliquant un abattement forfaitaire égal à 30% des loyers perçus. Cet abattement est automatiquement déduit par l'administration fiscale lors du calcul de l'impôt. Il est censé couvrir toutes les charges de propriété (travaux, intérêts d'emprunts, taxe foncière…) è 70% des loyers sont imposés.
Exclusion du micro foncier : la limité de 15 000€ s'applique pour le foyer fiscal et pas logement par logement ; d'autre part, sont exclus du micro foncier :
- le logement bénéficiant d'une déduction pour frais divers de 25% ou 60% ou pour lesquels le propriétaire a opté pour la déduction au titre de l'amortissement Périssol, Besson, Robien ou Borloo,
- les immeubles situés en secteur sauvegardé ou assimilé, ou en zone franche urbaine (ZFU)
- Les immeubles classés monuments historiques,
- Les immeubles possédés en nue propriété.
Avantages et inconvénients : le régime du micro foncier présente l'avantage de la simplicité et en particulier, il dispense de remplir la déclaration spécifique des revenus fonciers (2044) ou de conserver les justificatifs de charges. En revanche, ce régime ne permet pas de créer des déficits foncier, c'est-à-dire un solde négatif lorsque les dépenses engagées sont supérieures aux revenus.
Le régime réel
Un propriétaire qui perçoit dans l'année plus de 15 000 € de loyers ou qui renonce au micro foncier relève du régime réel.
Principe : le revenu foncier imposable est déterminé en déduisant du montant des recettes perçues (loyers pour l'essentiel), les charges supportées. Les charges sont prise en comptes « en réel) et comprennent essentiellement :
- les frais de gestion de l'immeuble (honoraires d'agence pour la gérance),
- les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration,
- la taxe foncière,
- les éventuels intérêts d'emprunt afférents à l'achat du logement.
Exemple :
Un propriétaire perçoit des recettes locatives égales à 10 000 €. Au cours de l'année, il paye les dépenses suivantes :
- frais de gestion 800 €
- dépenses d'entretien 1500 €
- taxe foncière 1000 €
- intérêts d'emprunt 4000€
Bénéfice foncier : 10 000 – 7300 = 2700 €
Avantages du régime réel : ce régime convient aux propriétaires ayant engagé des travaux importants sur l'immeuble loué et/ou qui ont financé leur acquisition par l'emprunt
| |
| L'imposition des Revenus fonciers | Les revenus provenant de la location d'un immeuble bâti ou non bâti et appartenant à une personne physique à titre privé, forment une partie de ses revenus imposables, soumis au barème progressif avec en plus, une cotisation de 12,1% correspondant aux prélèvements dits sociaux.
Les recettes imposables : le contribuable doit déclarer tous les loyers encaissés au cours de l'année d'imposition, même s'ils se rapportent à une autre année (arriérés par exemple ou loyers payés d'avance).
- cas des loyers impayés : ne sont pas à déclarer
- les recettes exceptionnelles telles que droits d'entrée, subventions ou indemnités d'assurances ne sont pas à prendre en compte
Les dépenses déductibles : sauf exception, toutes les charges sont prises en compte pour leur montant réel, c'est-à-dire à hauteur des dépenses effectivement engagées dans l'année.
Le résultat foncier : par différence entre les recettes et les charges, on obtient deux situations possibles :
- Bénéfice si les recettes sont supérieurs aux charges
- Déficit si les charges sont supérieurs aux recettes.
La prise en compte des déficits : le déficit n'est pas perdu, il va être déduit du revenu global du propriétaire, c'est-à-dire de l'ensemble de ses salaires, pensions, bénéfices professionnels…et va donc alléger son impôt avec deux limites :
- la déduction est globale et plafonnée à 10 700 € par an, mais reportable sur les 10 années qui suivent,
- seule la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt est déductible du revenu global,
Pour pouvoir bénéficier de la déduction du déficit foncier sur le revenu global, il faut que le logement à l'origine du déficit soit donné en location durant au minimum les trois années suivant la déduction (sauf cas d'invalidité, de licenciement, de décès).
| |
| | |
|
