 La Fiscalité des Plu-values Immobilières |  Pour faire la transition avec la 3ème partie de ce cours, nous allons rapidement aborder la question de la fiscalité immobilière liée à la revente du bien.
Contrairement à une idée largement répandue, les reventes de biens immobiliers réalisées par des particuliers ne sont exonérées de fiscalité qu'à certaines conditions
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| | Les Plu-values Immobilières | Définition : la plus-value consiste en la différence entre le prix d'achat et le prix de cession d'un bien. C'est cette différence qui fait l'objet d'une imposition, si cette plus-value n'est pas exonérée pour l'un des motifs suivants :
- l'immeuble cédé constitue, au jour de la vente, l'habitation principale du cédant,
- l'immeuble est détenu depuis plus de 30 ans,
- le bien cédé l'a été à un prix inférieur à 15 000 €,
- Le bien est déclaré d'utilité publique,
- le bien a été cédé à un organisme HLM ou à une SEM gérant des logements sociaux,
- le vendeur du logement est titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, n'est pas assujetti à l'ISF et a un revenu inférieur à une limité prévue au CDG.
En dehors de ces principales conditions, le bien sera assujetti à l'Impôt.
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| Le calcul de la Plu-value | La formule est relativement simple mais nécessite plusieurs opérations :
la détermination de la Plus-values brute (A) = Prix de cession actuelle – prix d'acquisition d'origine
- Le prix de cession est Hors taxe et est diminué des frais rendus nécessaires par la vente et supportés par le vendeur (frais d'agence, publicité…)
- Le prix d'acquisition est le prix d'acquisition d'origine inscrit dans l'acte de vente mais majoré des sommes suivantes :
Les droits de mutation payés à l'achat,
Les droits d'enregistrement ou la TVA supportée, pouvant être forfaitairement évalués à 7,5% du prix d'acquisition,
Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise (forfait de 15% si bien supérieur à 5 ans, sans justificatifs)
NB : ces frais rajoutés au prix d'acquisition venant diminuer la plu-values, favorisent le vendeur.
Les abattements : une fois le calcul de la plus-value effectué, il reste à appliquer certains abattements sur ce montant ; ceux-ci sont de deux types
- L'abattement lié à la durée de détention du bien par le vendeur : au-delà de la 5ème années, un abattement de 2% sur la plus-value brute doit être appliqué jusqu'à la 17ème année, puis de 4% jusqu'à la 24ème année et enfin de 8% jusqu'à la 30ème année cela signifie qu'au-delà de la 30ème année, la plus-values est intégralement exonérée d'impôts.
On obtient ainsi la plus-value imposable
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| L'imposition des Plu-values | La déclaration des plus-values doit être réalisée sur un imprimé 2048.
Les plus-values nettes sont imposées au taux de 19% + les prélèvements sociaux égaux à 15,5%, soit un total de 34,5%
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